Как продать ипотечную квартиру

Приобретение жилья с использованием ипотечного кредита позволяет быстро получить квартиру при отсутствии полной суммы стоимости недвижимого имущества. Однако срок выплаты такой ссуды довольно велик, а квартира до момента полной выплаты находится в залоге у кредитной организации. Казалось бы, продажа при таких условиях не представляется возможной.

продажа квартиры

Но жизнь непредсказуема – переезды, новая работа, семья при разводе могут стать весомой причиной для смены места жительства и необходимости избавления от имеющегося имущества. Реально ли вообще осуществить такой проект, как продажа ипотечной квартиры? Об этом поведает данная статья.

Причины продажи

Стоит остановиться немного подробнее на том, по каким причинам на рынке возникает такой товар, как ипотечная квартира. Это поможет будущим покупателям понять, что же они приобретают.

  1. Потеря заёмщиком платежеспособности. Такая ситуация при длящемся финансовом кризисе довольно распространена. Люди теряют постоянную работу, уровень их доходов значительно снижается, а платежи при этом не уменьшаются. Желание выгодно сбыть недвижимость, находящуюся в залоге у банка, объясняется необходимостью вскоре рассчитаться с долгом до того, как кредитор сможет применить санкции.
  2. Желание расширить и улучшить жилищные условия. Есть и другая сторона жизни, где люди шагают вверх по карьерной лестнице, строят собственный бизнес, получают прибыль, имеют свободные средства. В таком случае молодая семья может претендовать на ипотеку для покупки большей жилплощади. Банки при наличии у заемщика необходимого уровня дохода, охотно идут на подобные условия.
  3. Заработок на росте цены. Одним из наиболее распространенных вариантов покупки недвижимости в кредит является оформление сделки на строящееся жилье. Стоимость покупки низкая, но с каждым новым завершенным этапом строительства она растет. Наконец, стоимость возрастает в 1,5-2 раза, что позволяет не только расплатиться с займом, но и получить прибыль.

Возможные трудности

Одного заявления для банка «хочу продать квартиру» недостаточно.

Рисунок, дома, солнце, недвижимость

Любой форум о банковских продуктах и опыте использования их полон сообщений о том, как сложно было осуществить операции с имуществом, находящимся в залоге банка.

При отсутствии моратория на сделки с недвижимостью до момента полного погашения кредита, причин отказать в сделке у банка практически нет. Кроме того, кредитная организация заинтересована в том, чтобы ссуда была погашена.  Зачастую именно поэтому банками охотно принимаются предложения по погашению долга и передачу прав собственности второму лицу.

Однако если долг за имущество выплачивает новый покупатель, то займодавцу необходимо будет потратить время на проверку новой стороны договора. Факт согласия финансовое учреждение должно подтвердить письменно, что позволит позднее избежать сложностей при передаче прав собственности на жилье.

Заемщики интересуются, через какое время они смогут подать заявку, например, на оформление еще одного ипотечного кредита

Развод: особый случай

Нередко продажа жилья становится единственным выходом для семей, которые распались.

Трудные отношения, развод

Развод сам по себе неприятный процесс, а уж дележ имущества и долгов – еще более удручающие событие. Однако к нему можно подойти спокойно и решить основные нюансы. При разделе ипотечной недвижимости первым делом нужно разрешение банка на сделку. Дальше варианты развития событий разнятся в зависимости от заемщиков.

Первый вариант предполагает, что супружеская пара выступает в качестве созаемщиков. Выходом, при котором каждая из сторон останется удовлетворена, может стать не солидарная ответственность, а частичная, при которой четко указано, какая доля должна быть погашена каждым из бывших супругов. Для этих целей необходимо оформление дополнительных соглашений к договору ипотечного кредитования.

Второй вариант – ипотека оформлялась еще до вступления в брак одним из супругов. При разделе имущества такие квадратные метры не считаются нажитыми совместно, то есть единственные споры при процедуре могут возникнуть при определении того, какие суммы были потрачены супругами на погашение кредита, ведь в период совершения платежей у них уже был общий бюджет. Банк нередко требует досрочного полного погашения кредита на основании реального отсутствия гарантий о погашении ссуды.

Главное условие

Задаваясь вопросом о том, как можно продать ипотечную квартиру, вне зависимости от того, каковы мотивы поступка, многие заемщики сталкиваются с первой особенностью продажи такого имущества – необходимостью согласования всех действий с банком, предоставившим кредит.

встреча в банке

Из-за увеличения числа участников процесса продажи имущества пропорционально увеличивается и время, затрачиваемое на весь процесс. Период оформления будет довольно напряженным и с эмоциональной точки зрения, и с позиции плотности коммуникаций, например, с сотрудниками Сбербанка, если кредит на жилье был оформлен там, с юристами, покупателями.

Цена и риски

Определение стоимости – процесс, в котором принимают участие банк, заемщик. Финансово-кредитная организация осуществляет контроль за тем, чтобы цена соответствовала рыночной, а также соответствовала тому остатку задолженности, который имеется на счету заемщика.

Риск искусственного завышения стоимости состоит в возможном отсутствии спроса, что естественным путем удлинит процесс поиска нового владельца.

Проблема в бизнесе, риск, недвижимость

Риск занижения стоимости с расчетом на скорую процедуру станет причиной невозможности полностью погасить ссуду. Таким образом, начнутся судебные разбирательства по невыполненным условиям договора, что невыгодно ни одной из сторон процесса.

Исключить возможные мошеннические действия возможно, обратившись за помощью в поиске нового обладателя прав на имущество к риэлторам и профессиональным юристам, не пренебрегая теми советами, которые дают сотрудники банка, поскольку именно это учреждение более всех заинтересованно в чистоте и прозрачности сделки.

Шаг первый

Первоочередное действие, необходимое для инициирования сделки купли-продажи ипотечной квартиры, — обращение в банк, ссудивший денежные средства для покупки этого объекта. Его необходимо начать с визита к сотруднику отдела ипотечного кредитования.

Целью визита должно быть выяснение нюансов договора ипотечного кредитования, в частности, получения подтверждения об отсутствии моратория до момента погашения кредита. Если таковой запрет имеется, то процесс становится если не невозможным, то крайне сложным и длительным.

Необходимо быть готовым к ответу на главный вопрос работника о том, по какой причине вы решили продать одну жилую площадь и заняться приобретением другой. Этот вопрос логичен и необходим, поскольку любые операции с залоговым имуществом представляют собой риск для банка, ведь долг будет «переоформлен» на другое лицо, которое станет новым владельцем. То есть предстоит проверить еще и его кредитоспособность.

переговоры, бизнес

По факту, процедура будет оформлена через нотариальное заверение соглашения, которое используется в дальнейшем, как основание для судебного разбирательства по процедуре передачи обязанностей кредитора банка от продавца к покупателю.

Существует несколько способов продать квартиру, взятую в ипотеку.

Самостоятельная продажа

Самолично заниматься продажей имущества, полученного под ипотечный кредит, хоть и сложно, но довольно интересно и познавательно для тех, кто в состоянии оформить несколько документов, пройти необходимые инстанции. Алгоритм передачи квартиры по переуступке выглядит следующим образом.

  1. Заключение нотариального соглашения между кредитором и покупателем. Это необходимо сделать сразу после получения одобрения банка, как указано выше.
  2. Покупателю нужно произвести оплату той суммы, которую остался должен заемщик. С момента поступления денежных средств в ВТБ 24 или иной другой банк, который кредитовал для покупки жилья, кредит считается погашенным.
  3. Необходимо получить в финансово-кредитной организации, где погасили оставшуюся долю займа, закладную бумагу, а также справку, фиксирующую отсутствие обязательств по займу, выданному для приобретения квадратных метров.
  4. В соответствии со сроком, определенным в нотариальном соглашении, необходимо явиться в регистрационную палату и снять с учета свое право собственности на квартиру, которая участвует в сделке. Здесь же должен быть зарегистрирован договор купли-продажи.
  5. При наличии существенной разницы в цене продаваемого жилья и остатком по ипотеке, необходимо образовавшуюся разницу в день оформления сделки заложить в сейфовую ячейку депозитария банка. Банк может быть любым, не только тем, кто участвовал в ипотечном кредитовании.

Способ самостоятельной продажи ипотечной квартиры хорош тогда, когда первый заемщик, покупавший квартиру в ипотеку, например, с материнским капиталом, объявил себя банкротом. Это сложная процедура со своими особенностями, но такая ситуация становится все более распространенной в связи с вступлением в силу федерального закона от 29.12.2014 N 476-ФЗ, определяющим условия и критерии признания физических лиц банкротами.

Как банки продают квартиры

Наиболее безопасным и надежным методом продажи квартиры, взятой некогда в ипотеку, является сделка, распорядителем в которой выступает банк, выдавший кредит.

покупка квартиры, риелтор, агент по недвижимости

Продажа такого рода предполагает совершение всех тех же действий, что и при самостоятельной продаже, но с учетом действующего регламента кредитно-финансовой организации, что гарантирует постепенное и беспроблемное оформление сделки купли-продажи жилья.

Алгоритм сродни вышеописанному со следующими нюансами:

  • подтверждение отсутствия запрета на продажу;
  • подготовка документов при участии риэлтора;
  • фиксация суммы долга и стоимости квартиры на конкретную дату;
  • подписание предварительного соглашения с покупателем недвижимого имущества;
  • закладывание суммы в депозитарную ячейку, доступ к которой теперь имеет покупатель, продавец и банк;
  • оформление прав собственности в регистрационном органе.

Документальное сопровождение

Для официального оформления любого варианта сделки необходимо предусмотрительно подготовить следующие документы:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • кредитный договор на ипотеку;
  • свидетельство о регистрации права собственности.

свидетельство о государственной регистрации права собственности

В процессе сделки будут оформляться различные документы:

  1. заявление на продажу жилого помещения в банк;
  2. закладная на имущество;
  3. справка о полном погашении обязательств перед банком.

Коротко о главном

Итак, продажа жилого имущества, приобретенного через ссуду в кредитной организации – сложный многоэтапный процесс. Операция может быть осуществлена самостоятельно заемщиком. Специальным сотрудником банка или риэлтором. Алгоритм действий прост и предполагает получение разрешения банка, оформление документального подтверждения сделки, передачу денежных средств, изменение права собственности. Наиболее безопасным типом перепродажи является процедура с участием банка – гарантировано прозрачное ценообразование, работа профессиональных юристов, отсутствие временных потерь. Несмотря на кажущуюся сложность сделки, найти покупателя возможно и на этом можно даже заработать!

Очень ждем ваши отзывы, репосты и комментарии, спасибо.